מתי כדאי למחזר משכנתא?
מחזור משתלם בעיקר כשהריבית בשוק ירדה מאז שלקחתם את המשכנתא, כשמצב האשראי שלכם השתפר, או כשתמהיל המסלולים כבר לא מתאים לכם. ככלל אצבע, ירידה של 0.5%–1% ויותר בריבית על יתרה משמעותית כבר יכולה להצדיק מחזור — אבל תמיד צריך לקזז את העלויות.
מה זה עמלת פירעון מוקדם (היוון)?
כשפורעים הלוואה בריבית קבועה לפני הזמן, הבנק עשוי לגבות עמלת היוון — פיצוי על הריבית העתידית שהוא מפסיד, כשהריבית בשוק נמוכה מהריבית בהלוואה שלכם. זו ההוצאה הגדולה ביותר במחזור והיא יכולה לקזז חלק נכבד מהחיסכון. בקשו מהבנק "מכתב כוונות" עם פירוט עמלת ההיוון לפני שמחליטים.
אילו עלויות נוספות יש במחזור?
מעבר לעמלת ההיוון: שמאות (לעיתים נדרשת הערכת שמאי מחדש), עלויות פתיחת תיק בבנק החדש, רישום הערות אזהרה ומשכון, ולעיתים ייעוץ של יועץ משכנתאות פרטי. כדאי לכלול את כל אלה בחישוב הכדאיות מול החיסכון שהמחשבון מציג.
שאלות נפוצות
האם המחשבון כולל את עמלת הפירעון המוקדם?
לא. המחשבון מציג את החיסכון "הגולמי" מהפרש הריבית בלבד. עמלת ההיוון, שמאות ועלויות נוספות מקזזות חלק מהחיסכון — בקשו את עמלת ההיוון מהבנק והשוו אותה לסך החיסכון שהמחשבון מציג.
האם אפשר למחזר משכנתא לבנק אחר?
כן. אפשר למחזר בתוך אותו בנק או לעבור לבנק אחר שמציע תנאים טובים יותר. מעבר בנק כרוך לרוב בעלויות פתיחת תיק ורישום נוספות, אך עשוי להניב ריבית נמוכה יותר.
האם מחזור מאריך את תקופת המשכנתא?
לא בהכרח. אפשר למחזר על אותה תקופה שנותרה (כפי שמחשב הכלי) כדי להוזיל את ההחזר, או לקצר תקופה כדי לחסוך ריבית. הארכת תקופה מקטינה את ההחזר החודשי אך מגדילה את סך הריבית.