איך מחושב מס שבח?
השבח = שווי המכירה פחות שווי הרכישה המקורי, ובניכוי הוצאות מוכרות (שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, הוצאות השבחה ושיפוץ, ומס הרכישה ששולם בקנייה). על השבח הריאלי חל מס בשיעור 25% ליחיד, לגבי נכסים שנרכשו מ-1 בינואר 2014 ואילך.
חישוב לינארי לנכסים ישנים
לדירה שנרכשה לפני 2014, השבח מחולק באופן לינארי לפי תקופות החזקה: החלק שנצבר עד 1.1.2014 פטור ממס, ורק החלק שמ-2014 ואילך חייב ב-25%. מחשבון זה נותן הערכה לנכס שנרכש מ-2014, ולנכס ישן יותר התוצאה בפועל נמוכה יותר.
שאלות נפוצות
מתי מקבלים פטור ממס שבח?
הפטור המרכזי הוא פטור דירת מגורים יחידה (סעיף 49ב(2)): מי שמוכר דירה יחידה, החזיק בה לפחות 18 חודשים ולא מכר דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים הקודמים — פטור ממס שבח עד תקרה (כ-5 מיליון ₪ ב-2026; מעבר לתקרה יש חיוב יחסי). סמנו "פטור דירה יחידה" כדי לראות זאת.
אילו הוצאות אפשר לנכות מהשבח?
ניתן לנכות הוצאות מוכרות שהגדילו את ערך הנכס או נלוו לעסקה: שכר טרחת עו״ד, דמי תיווך (קנייה ומכירה), מס רכישה ששולם, אגרות, ריבית ריאלית על משכנתא, והוצאות השבחה/שיפוץ עם קבלות. ניכוי ההוצאות מקטין את השבח ואת המס.
מי משלם את מס השבח — הקונה או המוכר?
מס שבח משולם תמיד על ידי המוכר, שכן הוא נהנה מהרווח. הקונה משלם מס רכישה. שני המסים מדווחים לרשות המסים תוך 30 יום מהעסקה.