איך מחושב מס שבח?
השבח = שווי המכירה פחות שווי הרכישה המקורי, ובניכוי הוצאות מוכרות (שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, הוצאות השבחה ושיפוץ, ומס הרכישה ששולם בקנייה). על השבח הריאלי חל מס בשיעור 25% ליחיד, לגבי נכסים שנרכשו מ-1 בינואר 2014 ואילך.
חישוב לינארי מוטב לנכסים ישנים
לדירת מגורים שנרכשה לפני 2014, השבח מחולק באופן לינארי לפי תקופות ההחזקה: החלק שנצבר עד 1.1.2014 פטור ממס, ורק החלק היחסי שמ-2014 ואילך חייב ב-25%. הזינו את תאריך הרכישה ותאריך המכירה והמחשבון יבצע את החלוקה הלינארית אוטומטית — ככל שהדירה נרכשה מוקדם יותר, החלק הפטור גדול יותר והמס בפועל נמוך יותר.
שאלות נפוצות
מתי מקבלים פטור ממס שבח?
הפטור המרכזי הוא פטור דירת מגורים יחידה (סעיף 49ב(2)): מי שמוכר דירה יחידה, החזיק בה לפחות 18 חודשים ולא מכר דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים הקודמים — פטור ממס שבח עד תקרה (כ-5 מיליון ₪ ב-2026; מעבר לתקרה יש חיוב יחסי). סמנו "פטור דירה יחידה" כדי לראות זאת.
אילו הוצאות אפשר לנכות מהשבח?
ניתן לנכות הוצאות מוכרות שהגדילו את ערך הנכס או נלוו לעסקה: שכר טרחת עו״ד, דמי תיווך (קנייה ומכירה), מס רכישה ששולם, אגרות, ריבית ריאלית על משכנתא, והוצאות השבחה/שיפוץ עם קבלות. ניכוי ההוצאות מקטין את השבח ואת המס.
מי משלם את מס השבח — הקונה או המוכר?
מס שבח משולם תמיד על ידי המוכר, שכן הוא נהנה מהרווח. הקונה משלם מס רכישה. שני המסים מדווחים לרשות המסים תוך 30 יום מהעסקה.
מה זה חישוב לינארי מוטב ואיך הוא מקטין את המס?
ברפורמת 2014 נקבע שלגבי דירת מגורים, השבח שנצבר עד 1.1.2014 פטור ממס, ורק החלק שנצבר מ-2014 ואילך חייב ב-25%. החלוקה לינארית לפי משך ההחזקה: דירה שנקנתה למשל ב-2004 ונמכרת ב-2026 — כ-45% מתקופת ההחזקה היא לפני 2014 ופטורה, כך שהמס בפועל נמוך משמעותית מ-25% מלאים. הזינו תאריך רכישה ותאריך מכירה והמחשבון יחשב את החלק החייב אוטומטית.