מחשבון כושר החזר למשכנתא

מהו יחס החזר?

יחס ההחזר (DTI) הוא היחס בין ההחזרים החודשיים על הלוואות להכנסה הפנויה. בנק ישראל מגביל אותו לרוב עד 40% (ובמקרים מסוימים עד 50%). זהו החסם המרכזי על גובה המשכנתא.

מהחזר לגובה הלוואה

לאחר שמחשבים את ההחזר החודשי המקסימלי הפנוי, אפשר לגזור את גובה ההלוואה המקסימלי לפי הריבית והתקופה (לוח שפיצר). ככל שהתקופה ארוכה והריבית נמוכה — אפשר ללוות יותר.

דוגמה

הכנסה ₪20,000, יחס 40% = ₪8,000; בניכוי ₪1,500 התחייבויות → ₪6,500 פנויים. בריבית 4.5% ל-25 שנה זה מתורגם למשכנתא של מעל מיליון ₪. המחשבון מחשב את הסכום המדויק.

יחס ההחזר הוא לא היחיד — גם ה-LTV

כושר ההחזר קובע כמה אתם יכולים להחזיר בחודש, אבל יש חסם שני: שיעור המימון (LTV) — כמה אחוז משווי הדירה הבנק מוכן להלוות. לדירה ראשונה מותר עד 75% מהשווי, למשפרי דיור עד 70%, ולמשקיעים עד 50% בלבד. גם אם כושר ההחזר שלכם מאפשר משכנתא גדולה, ה-LTV עלול להגביל אתכם לפי גודל ההון העצמי. המשכנתא בפועל היא הנמוך מבין השניים: מה שכושר ההחזר מאפשר ומה ש-75% משווי הדירה מאפשרים.

איך לשפר את כושר ההחזר

שלוש דרכים מרכזיות: לצמצם התחייבויות קיימות (סגירת הלוואות והחזרי ליסינג מגדילה מיד את ההחזר הפנוי), להאריך את תקופת המשכנתא (מקטין את ההחזר החודשי ומעלה את הסכום שאפשר לקבל — אך מייקר את הריבית הכוללת), ולצרף לווה נוסף (הכנסת בן/בת זוג מגדילה את ההכנסה הפנויה). זכרו: יחס החזר גבוה מדי מסוכן — הוא משאיר פחות אוויר להוצאות החיים ולעליות ריבית עתידיות. כדאי לכוון מתחת לתקרה, לא אליה.

שאלות נפוצות