מס רכישה 2026: כמה תשלמו על קניית דירה?

מהו מס רכישה ומתי משלמים אותו?

מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש של נכס מקרקעין (דירה, בית, קרקע) בישראל. המס מחושב כאחוז משווי העסקה, לפי מדרגות מדורגות. את המס יש לשלם לרשות המסים תוך 60 ימים ממועד החתימה על חוזה הרכישה. מדרגות המס מתעדכנות מעת לעת ומוצמדות למדד; המדרגות הנוכחיות קפואות עד 15.1.2028.

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (2026)

אם זו הדירה היחידה שבבעלותך, אתה זוכה למדרגות מוטבות עם פטור על החלק הראשון של השווי:

• 0% — על החלק עד ₪1,978,745 (פטור מלא)
• 3.5% — מ-₪1,978,745 עד ₪2,347,040
• 5% — מ-₪2,347,040 עד ₪6,055,070
• 8% — מ-₪6,055,070 עד ₪20,183,565
• 10% — על החלק מעבר ל-₪20,183,565

כלומר, רוכש דירה יחידה בשווי של עד כ-2 מיליון ש"ח פטור כמעט לחלוטין ממס רכישה.

מדרגות מס רכישה לדירה נוספת / משקיע

אם כבר יש בבעלותך דירה, על הדירה הנוספת אין פטור — המס מתחיל מהשקל הראשון:

• 8% — על החלק עד ₪6,055,070
• 10% — על החלק מעבר ל-₪6,055,070

זו הסיבה שמשקיעי נדל"ן משלמים מס רכישה משמעותי בהרבה מרוכשי דירה ראשונה. לדוגמה, על דירה נוספת בשווי ₪2,000,000, מס הרכישה הוא ₪160,000 — בעוד שעל דירה יחידה באותו שווי המס הוא רק כ-₪750.

הנחות ופטורים מיוחדים

ישנן אוכלוסיות הזכאיות להנחות במס רכישה: נכים, עיוורים ונפגעי פעולות איבה זכאים למדרגות מוטבות; עולים חדשים זכאים להטבה בתקופה מסוימת ממועד העלייה; ורכישת דירה מתוך ירושה או בין בני זוג עשויה להיות פטורה בתנאים מסוימים. ההטבות אינן מחושבות במחשבון הכללי וכדאי להיוועץ ביועץ מס או עורך דין מקרקעין.

איך מחשבים מראש?

לפני שמתחייבים על דירה, כדאי לדעת בדיוק כמה מס רכישה ייגבה כדי לתכנן את ההון העצמי. הזינו את שווי הדירה וסוג הרכישה (יחידה / נוספת) במחשבון מס הרכישה שלנו, וקבלו מיד את הסכום המדויק ואת שיעור המס האפקטיבי. שלבו זאת עם מחשבון המשכנתא כדי לתכנן את כל עלות העסקה.